Частые вопросы

Нотариальные расходы при покупке недвижимости составляют в среднем от 7 до 8 % от цены продажи для вторичного жилья и от 2 до 3 % для нового объекта (VEFA). Они включают пошлины и налоги, перечисляемые государству (около 80 %), издержки (расходы, понесённые от имени клиента) и вознаграждение нотариуса, регулируемое декретом. Maître Capdevila предоставляет вам подробную смету с самого начала ведения дела.

Да, безусловно. Каждая сторона, как покупатель, так и продавец, может назначить своего нотариуса. В этом случае два нотариуса совместно ведут дело и делят гонорары без дополнительных расходов для клиента. Это даже рекомендуется, чтобы ваши интересы защищал ваш собственный советник.

Обычный срок составляет от 2 до 3 месяцев между подписанием предварительного договора купли-продажи и нотариальным актом. Этот срок позволяет провести юридические проверки (ипотечный статус, градостроительство, диагностику), получить банковское финансирование и снять возможные права преимущественной покупки. Он может быть сокращён, если все условия будут выполнены быстро.

Нотариальный акт — это документ, составленный публичным должностным лицом (нотариусом), который придаёт ему доказательную и исполнительную силу, которой не обладают документы в простой письменной форме. Для сделок с недвижимостью он обязателен: без него передача права собственности не имеет силы в отношении третьих лиц и не может быть зарегистрирована в реестре недвижимости.

Нотариус проверяет юридическую чистоту объекта (правоустанавливающий документ, сервитуты, ипотеки, градостроительство), но не проводит физический осмотр объекта. За скрытые дефекты отвечает продавец. Именно поэтому обязательные диагностические заключения по недвижимости (энергоэффективность, асбест, свинец и т. д.) прилагаются к акту, и их наличие проверяется нотариусом.

При отсутствии брачного договора супруги автоматически подчиняются законному режиму совместной собственности на приобретённое имущество (communauté réduite aux acquêts). Брачный договор позволяет выбрать режим, лучше соответствующий вашей ситуации: раздельная собственность (séparation de biens) — идеально для предпринимателей, участие в приобретениях или универсальная общность имущества (максимальная защита супруга). Нотариус разъясняет вам последствия каждого выбора и составляет акт.

PACS (гражданский пакт солидарности) более гибок и менее защищён, чем брак. В вопросах наследования партнёр по PACS не наследует автоматически: необходимо завещание. В налоговом отношении партнёры по PACS пользуются теми же вычетами, что и супруги, при дарениях и наследованиях. Нотариус может зарегистрировать ваш PACS и составить соглашение, адаптированное к вашим потребностям.

С 2017 года развод по взаимному согласию при отсутствии несовершеннолетних детей может быть оформлен без судьи — частным договором (acte sous seing privé), скреплённым подписями двух адвокатов и переданным на хранение нотариусу. Такая передача нотариусу придаёт акту исполнительную силу (force exécutoire). Это быстрая процедура (около 3 месяцев), менее затратная и менее конфликтная, чем судебный развод.

Дарение с разделом (donation-partage) позволяет передать и разделить своё имущество при жизни между наследниками. Его главное преимущество: подаренное имущество оценивается на день дарения, а не на день смерти, что позволяет избежать конфликтов, связанных с переоценкой. Это идеальный инструмент для спокойной организации передачи вашего недвижимого или профессионального имущества.

Несколько нотариальных инструментов позволяют усилить защиту пережившего супруга: завещание, дарение между супругами (также называемое дарением в пользу пережившего супруга), выбор подходящего режима имущества супругов (универсальная общность имущества с оговоркой о полном присвоении) или оговорка о выгодоприобретателе договора страхования жизни (assurance-vie). Нотариус анализирует вашу ситуацию, чтобы посоветовать наиболее эффективное сочетание.

Нотариус и адвокат дополняют друг друга. Адвокат больше занимается стратегическим консультированием и судебными спорами, тогда как нотариус придаёт актам подлинность и исполнительную силу (force exécutoire), которых нет у частных договоров (actes sous seing privé). Для уступки коммерческого предприятия (fonds de commerce), продажи долей в уставном капитале или составления договора коммерческой аренды нотариальный акт обеспечивает более высокую юридическую безопасность и немедленную противопоставимость третьим лицам.

Обращение к нотариусу обязательно для актов, касающихся недвижимого имущества (внесение недвижимости в капитал компании, уступка долей SCI с преобладанием недвижимости), и рекомендуется для сложных операций, таких как уступка коммерческого предприятия (fonds de commerce), LBO или слияния. В любом случае нотариальный акт предпочтителен ради юридической безопасности.

Нотариальные расходы при уступке коммерческого предприятия (fonds de commerce) включают регистрационные пошлины (3 % на часть от 23 000 € до 200 000 € и 5 % сверх этой суммы), гонорары нотариуса (регламентированные тарифной шкалой) и издержки. Нотариус предоставляет вам точную смету с момента принятия поручения. Эти расходы обычно распределяются между цедентом и цессионарием по соглашению сторон.

Нотариальный договор коммерческой аренды обладает исполнительной силой (force exécutoire), что означает: в случае неплатежа арендодатель может привлечь судебного пристава без обращения в суд. Он также обеспечивает лучшую защиту при перепродаже помещения, поскольку публикуется и противопоставим третьим лицам. Нотариус проверяет соответствие договора статуту коммерческой аренды и включает оговорки, адаптированные к вашей ситуации.

Акционерное соглашение (называемое соглашением участников в SARL и SCI) — это конфиденциальный договор, подписываемый всеми или частью участников в дополнение к уставам, чтобы урегулировать их отношения и предвидеть чувствительные ситуации. Оно может предусматривать оговорки о преимущественном праве (приоритет выкупа долей), об одобрении, о неотчуждаемости, о неконкуренции, о совместном выходе или о ликвидности. В отличие от уставов, оно не публикуется и не сдаётся в реестр и противопоставимо только своим подписантам. Составленное нотариусом, оно обладает максимальной юридической безопасностью и может быть удостоверено, чтобы придать ему исполнительную силу.

Гарантия активов и пассивов (GAP) — это оговорка, включаемая в акт уступки долей компании. По этой оговорке продавец обязуется возместить приобретателю увеличение пассива или уменьшение актива, происхождение которых предшествует продаже, но которые выявляются позднее (налоговая доначисление, задолженность перед Urssaf, спор с работником, неоплаченный счёт...). Она ограничена во времени (часто три года, чтобы покрыть период налоговой и социальной давности) и ограничена по сумме. Она нередко сопровождается «гарантией гарантии» (банковское поручительство или депонирование части цены) и прилагается к протоколу соглашения, а затем к акту продажи. Не следует путать её с акционерным соглашением: GAP защищает покупателя при уступке, а соглашение регулирует отношения между участниками.

Французские ведомства в значительной мере отменили заверение копий для внутренних процедур. Нотариальное заверение сохраняет всю свою пользу для требовательных целей, в частности за рубежом или при обращении в частные организации.

Да. Нотариус может изготовить заверенную копию цифрового оригинала, удостоверяя, что воспроизведение точно соответствует предъявленному ему исходному файлу.

Столько, сколько необходимо. Каждая копия заверяется индивидуально. Сообщите нам необходимое количество экземпляров при вашей встрече.

В зависимости от страны назначения для того, чтобы заверенная копия имела силу за пределами Франции, может потребоваться апостиль или легализация. Мы укажем вам подходящую процедуру.

Оно доказывает третьему лицу, что ваша компания существует надлежащим образом и что подписывающее лицо действительно обладает полномочиями связывать её обязательствами. Это гарантия, часто требуемая при трансграничных операциях.

Нотариус анализирует, в частности, действующий устав, выписку из реестра и решения о назначении руководителя. Мы точно укажем вам документы, которые необходимо собрать до встречи.

Да, это даже его основное применение. В зависимости от страны назначения оно будет дополнено апостилем или легализацией, которые мы можем для вас координировать.

Свидетельство адаптируется к большинству структур, от коммерческих компаний до гражданских товариществ. Нотариус согласовывает его содержание с организационно-правовой формой и соответствующей операцией.

Когда страна назначения не подписала Гаагскую конвенцию. В этом случае апостиль не признаётся, и документ должен пройти процедуру легализации. Мы проверяем правило, применимое к вашей стране.

Как правило, да, поскольку она включает несколько последовательных удостоверений. Тщательная предварительная подготовка дела позволяет избежать отказов и сократить сроки.

Нотариус составляет или удостоверяет подлежащий легализации акт и формирует дело, соответствующее требованиям органов. Затем он направляет вас в процедурах при обращении в соответствующие ведомства.

Часто страна назначения требует перевод, выполненный присяжным переводчиком, иногда также легализованный. Мы уточним вам потребности в переводе в зависимости от вашего дела.

Да, безусловно. Во Франции вы можете свободно выбирать нотариуса независимо от места нахождения объекта. Нотариусу не обязательно находиться в той же коммуне, что и объект. Maître Capdevila, работающий в Болье-сюр-Мер, регулярно ведёт дела, связанные с объектами в Ницце, Монако, Вильфранш-сюр-Мер и по всему департаменту Приморские Альпы.

Вы можете записаться на приём в нашу контору по телефону, по электронной почте или через контактную форму на нашем сайте. Первая встреча — лично в конторе в Болье-сюр-Мер или по видеосвязи для удалённых клиентов — позволяет оценить ваше дело и предложить вам подходящее сопровождение. Мы отвечаем в течение 24 рабочих часов.

Лучший нотариус для вашей покупки недвижимости — тот, кто сочетает юридическую компетентность, знание местного рынка и доступность. Maître Capdevila регулярно работает по приобретению недвижимости в Ницце и на всём Лазурном Берегу, включая престижные объекты и дела международного масштаба. Не стесняйтесь связаться с нами, чтобы оценить, соответствует ли наша контора вашим потребностям.

Нотариальные расходы в Ницце одинаковы по всей Франции: они регулируются декретом и не зависят от местонахождения нотариуса или объекта. Для вторичного жилья рассчитывайте примерно на 7–8 % от цены продажи. Для нового объекта (VEFA) расходы снижаются до 2–3 %. Эти расходы включают пошлины и налоги, перечисляемые государству, издержки и вознаграждение нотариуса.

Для объектов, расположенных в Княжестве Монако, применяется монегасское право, и акт должен оформлять монегасский нотариус. Однако для резидентов Монако, имеющих имущество или интересы во Франции (наследство, дарение, компании), французский нотариус, такой как Maître Capdevila, полностью компетентен. Мы регулярно сопровождаем клиентов, проживающих в Монако, по их делам, подпадающим под французское право.