Domande frequenti
Spese, tempi, documenti da fornire, svolgimento di una pratica: l'essenziale prima di consultarci.
Scegliete l'ambito che vi riguarda.
Diritto immobiliare
Le spese notarili per un acquisto immobiliare rappresentano in media dal 7 all'8% del prezzo di vendita per un immobile usato, e dal 2 al 3% per un immobile nuovo (VEFA). Comprendono i diritti e le imposte versati allo Stato (circa l'80%), gli esborsi (spese sostenute per conto del cliente) e il compenso del notaio, regolamentato per decreto. Maître Capdevila vi consegna una stima dettagliata fin dall'inizio della pratica.
Sì, assolutamente. Ciascuna parte, acquirente come venditore, può designare il proprio notaio. In questo caso, i due notai collaborano sulla pratica e si dividono gli onorari, senza costi aggiuntivi per il cliente. È anzi consigliato, per assicurarsi che i Suoi interessi siano difesi dal Suo consulente.
Il termine abituale è di 2 o 3 mesi tra la firma del preliminare di vendita e l'atto pubblico. Questo termine consente di effettuare le verifiche giuridiche (situazione ipotecaria, urbanistica, diagnosi), di ottenere il finanziamento bancario e di purgare gli eventuali diritti di prelazione. Può essere ridotto se tutte le condizioni sono soddisfatte rapidamente.
L'atto pubblico è un documento redatto da un pubblico ufficiale (il notaio) che gli conferisce una forza probatoria ed esecutiva che le scritture private non hanno. Per le vendite immobiliari è obbligatorio: senza di esso, il trasferimento di proprietà non è opponibile ai terzi e non può essere trascritto nei registri immobiliari.
Il notaio verifica la regolarità giuridica dell'immobile (titolo di proprietà, servitù, ipoteche, urbanistica) ma non effettua un'ispezione fisica del bene. I vizi occulti sono responsabilità del venditore. Per questo le diagnosi immobiliari obbligatorie (prestazione energetica, amianto, piombo, ecc.) sono allegate all'atto e la loro esecuzione è verificata dal notaio.
Successioni & testamenti
Le spese notarili per una successione si compongono di tre elementi: gli onorari regolamentati del notaio (calcolati secondo una tariffa regolamentata in percentuale sull'attivo ereditario), l'imposta di successione versata allo Stato (che varia in base al grado di parentela e al valore del patrimonio) e gli esborsi (spese sostenute dal notaio: pubblicazioni, copie, ricerche). Per un figlio che eredita dal genitore, l'imposta di successione si applica dopo una franchigia di 100 000 € per figlio.
Le spese notarili legate alla successione (onorari regolamentati del notaio per la definizione della successione, imposta di successione, spese di divisione) sono prelevate dall'attivo ereditario prima della divisione tra gli eredi. In pratica, sono quindi sostenute dall'insieme degli eredi in proporzione ai loro diritti nella successione. Se alcuni eredi richiedono atti specifici per proprio conto, tali spese vengono loro fatturate individualmente.
La dichiarazione di successione deve essere depositata presso l'amministrazione fiscale entro 6 mesi dal decesso (12 mesi se il decesso è avvenuto all'estero). La definizione completa della successione, ossia l'inventario, la valutazione dei beni e la divisione, richiede in media da 6 mesi a 1 anno per una successione semplice, e può richiedere diversi anni per successioni complesse (beni all'estero, eredi in conflitto, valutazione d'impresa).
Può scegliere liberamente il Suo notaio per regolare una successione. Non è obbligatorio rivolgersi al notaio del defunto. Scelga un notaio di fiducia, disponibile e, se possibile, specializzato nelle successioni complesse qualora la Sua pratica lo richieda (successione internazionale, patrimonio professionale, eredi in disaccordo). Maître Capdevila a Beaulieu-sur-Mer tratta sia le successioni semplici sia le pratiche più complesse.
Il testamento olografo è scritto interamente a mano, datato e firmato dal testatore. Non è obbligatorio redigerlo dal notaio, ma è vivamente consigliato depositarlo presso di lui per la sua conservazione (registro centrale delle disposizioni di ultime volontà). Dopo il decesso, il notaio procede alla sua apertura, ne verifica l'autenticità e redige il verbale di apertura prima di organizzarne l'esecuzione.
Dal regolamento europeo del 4 luglio 2012 (applicabile dal 2015), la legge applicabile a una successione è in linea di principio quella del paese di residenza abituale del defunto al momento del decesso. Un cittadino straniero residente in Francia vedrà quindi la propria successione regolata dal diritto francese, salvo che abbia espressamente scelto nel proprio testamento la legge della sua nazionalità. Maître Capdevila, abituato alla clientela internazionale della Costa Azzurra, padroneggia queste regole sui conflitti di leggi.
No, non del tutto. Il diritto francese tutela i figli con la quota di legittima (réserve héréditaire): una parte minima del patrimonio che viene loro obbligatoriamente trasmessa, quali che siano le volontà del defunto. Questa quota è di 1/2 per un figlio, 2/3 per due figli e 3/4 per tre o più figli. La quota disponibile, ossia la parte di cui potete disporre liberamente per testamento o donazione, è ciò che resta dopo la deduzione della legittima. Il diritto inglese segue una logica opposta: qui il testamento è sovrano. In virtù della libertà testamentaria, una persona può lasciare il proprio patrimonio a chi desidera, senza alcuna quota riservata a favore dei figli, poiché la nozione di quota di legittima (réserve héréditaire) non esiste in Inghilterra e Galles. L'unica eventuale protezione risiede nella « family provision » prevista dall'Inheritance (Provision for Family and Dependants) Act 1975: alcuni congiunti (coniuge, figli o persone a carico) possono chiedere al giudice una parte del patrimonio se non sono stati ragionevolmente provveduti.
Diritto di famiglia
Senza contratto di matrimonio, i coniugi sono automaticamente soggetti al regime legale della comunione dei beni ridotta agli acquisti (communauté réduite aux acquêts). Un contratto di matrimonio consente di scegliere un regime più adeguato alla Sua situazione: separazione dei beni (ideale per gli imprenditori), partecipazione agli acquisti (participation aux acquêts) o comunione universale (protezione massima del coniuge). Il notaio Le illustra le implicazioni di ciascuna scelta e redige l'atto.
Il PACS è più flessibile e meno protettivo del matrimonio. In materia di successione, il partner del PACS non eredita automaticamente: è necessario un testamento. In materia fiscale, i partner del PACS beneficiano delle stesse franchigie dei coniugi per le donazioni e le successioni. Il notaio può registrare il Suo PACS e redigere una convenzione adeguata alle Sue esigenze.
Dal 2017, il divorzio consensuale senza figli minori può avvenire senza giudice, mediante scrittura privata controfirmata da due avvocati e depositata presso il notaio. Questo deposito presso il notaio conferisce all'atto la sua efficacia esecutiva. È una procedura rapida (circa 3 mesi), meno onerosa e meno conflittuale del divorzio giudiziale.
La donazione con divisione (donation-partage) consente di trasmettere e ripartire il proprio patrimonio in vita tra i propri eredi. Il suo vantaggio principale: i beni donati sono valutati alla data della donazione e non al decesso, il che evita i conflitti legati alle rivalutazioni. È uno strumento ideale per organizzare con serenità la trasmissione del Suo patrimonio immobiliare o professionale.
Diversi strumenti notarili permettono di rafforzare la protezione del coniuge superstite: il testamento, la donazione tra coniugi (detta anche donazione all'ultimo vivente), la scelta di un regime patrimoniale adeguato (comunione universale con clausola di attribuzione integrale) o la clausola beneficiaria di un'assicurazione sulla vita. Il notaio analizza la Sua situazione per consigliarLe la combinazione più efficace.
Gestione patrimoniale
Il consulente in gestione patrimoniale (CGP) La orienta sui Suoi investimenti finanziari e sulle assicurazioni. Il notaio certificato in gestione patrimoniale fa molto di più: concepisce una strategia globale che integra i Suoi beni immobiliari, finanziari e professionali, per poi eseguirla giuridicamente mediante atti pubblici (donazioni, smembramenti, statuti di SCI). È un approccio a 360° che pochi professionisti possono offrire.
Lo smembramento (démembrement) consiste nel separare la proprietà di un bene in due diritti distinti: l'usufrutto (diritto di utilizzare il bene e di percepirne i redditi) e la nuda proprietà (diritto di disporre del bene a termine). Donando la nuda proprietà ai propri figli pur conservando l'usufrutto, si trasmette un patrimonio in vita con una fiscalità ridotta, poiché il valore della nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà.
La SCI (Società Civile Immobiliare) è uno strumento potente per organizzare la detenzione e la trasmissione di un patrimonio immobiliare. Facilita la donazione progressiva di quote ai propri figli (con franchigie rinnovabili ogni 15 anni), evita i blocchi della comunione (indivision), consente di ottimizzare la fiscalità dei redditi da locazione e semplifica la gestione collettiva del patrimonio familiare.
Diversi strumenti permettono di ridurre le imposte sulle donazioni e sulle successioni: le franchigie legali (100 000 € per figlio ogni 15 anni), lo smembramento della proprietà, le donazioni in nuda proprietà, l'assicurazione sulla vita (che beneficia di un regime fiscale molto favorevole al di fuori della successione), la donazione con divisione (donation-partage) e, per gli imprenditori, il Pacte Dutreil che consente un'esenzione del 75 % sul valore delle quote trasmesse. Il notaio costruisce la Sua strategia in funzione della Sua situazione e dei Suoi obiettivi.
Prima è, meglio è, e idealmente prima dei 70 anni per approfittare pienamente dei vantaggi dell'assicurazione sulla vita. La trasmissione patrimoniale è un percorso progressivo: cominciare a 50-60 anni consente di utilizzare più volte le franchigie di donazione (rinnovabili ogni 15 anni) e di ridurre in modo significativo il carico fiscale dei propri eredi. Maître Capdevila La aiuta a costruire un calendario di trasmissione adeguato alla Sua situazione.
Diritto commerciale
Il notaio e l'avvocato sono complementari. L'avvocato interviene maggiormente nella consulenza strategica e nel contenzioso, mentre il notaio conferisce agli atti un'autenticità e un'efficacia esecutiva che le scritture private non possiedono. Per la cessione di un'azienda commerciale (fonds de commerce), la vendita di quote sociali o la redazione di una locazione commerciale, l'atto notarile offre una sicurezza giuridica superiore e un'immediata opponibilità ai terzi.
Il ricorso al notaio è obbligatorio per gli atti relativi a beni immobili (conferimento di immobile a una società, cessione di quote di SCI a prevalenza immobiliare) ed è raccomandato per le operazioni complesse come le cessioni di azienda commerciale (fonds de commerce), gli LBO o le fusioni. In ogni caso, l'atto notarile è preferibile per la sua sicurezza giuridica.
Le spese notarili per una cessione di azienda commerciale (fonds de commerce) comprendono le imposte di registro (3 % sullo scaglione da 23 000 € a 200 000 € e 5 % oltre tale soglia), gli onorari del notaio (regolamentati da tariffario) e gli esborsi. Il notaio vi consegna una stima precisa fin dal conferimento dell'incarico. Queste spese sono generalmente ripartite tra cedente e cessionario secondo l'accordo tra le parti.
Una locazione commerciale notarile beneficia dell'efficacia esecutiva, il che significa che in caso di mancato pagamento il locatore può incaricare un ufficiale giudiziario senza passare dal tribunale. Offre inoltre una migliore protezione in caso di rivendita del locale, poiché è pubblicata e opponibile ai terzi. Il notaio verifica la conformità della locazione con la disciplina delle locazioni commerciali e integra le clausole adeguate alla Sua situazione.
Un patto parasociale (chiamato patto tra soci nelle SARL e SCI) è un contratto riservato firmato tra tutti o una parte dei soci, in aggiunta allo statuto, per organizzare i loro rapporti e anticipare le situazioni delicate. Può prevedere clausole di prelazione (priorità di riacquisto dei titoli), di gradimento, di inalienabilità, di non concorrenza, di co-vendita o di liquidità. A differenza dello statuto, non è né pubblicato né depositato presso il registro delle imprese ed è opponibile soltanto ai suoi firmatari. Redatto da un notaio, beneficia di una sicurezza giuridica massima e può essere reso autentico per conferirgli efficacia esecutiva.
La garanzia di attivo e passivo (GAP) è una clausola inserita in un atto di cessione di titoli societari. Con questa clausola, il venditore si impegna a indennizzare l'acquirente in caso di aumento del passivo o di diminuzione dell'attivo la cui origine è anteriore alla vendita ma che si manifesta successivamente (accertamento fiscale, debito Urssaf, contenzioso con un dipendente, fattura non pagata...). È delimitata nel tempo (spesso tre anni, per coprire il periodo di accertamento fiscale e previdenziale) e limitata nell'importo. Si accompagna frequentemente a una « garanzia della garanzia » (fideiussione bancaria o deposito fiduciario di una parte del prezzo) ed è allegata al protocollo d'accordo e poi all'atto di vendita. Da non confondere con il patto parasociale: la GAP tutela l'acquirente in occasione di una cessione, il patto organizza i rapporti tra i soci.
Certificazione di firma
Una firma certificata da notaio si presume autentica ed è difficilmente contestabile. Tutela i Suoi interessi quando un terzo, un'amministrazione o un'autorità giudiziaria potrebbe mettere in dubbio l'origine del documento.
La maggior parte delle scritture private: mandati, autorizzazioni, dichiarazioni, accordi commerciali, moduli destinati all'estero. Il notaio non certifica un documento il cui contenuto sia illecito o contrario all'ordine pubblico.
Sì. La certificazione presuppone che Lei firmi in presenza del notaio, il quale constata l'atto di firma. Una firma apposta in anticipo non può essere certificata allo stesso modo.
Per un utilizzo al di fuori della Francia, la certificazione di firma è spesso accompagnata da un'apostille o da una legalizzazione. Vi orientiamo verso la formalità adeguata al Paese di destinazione.
Copia autenticata conforme
Le amministrazioni francesi hanno in gran parte soppresso l'autenticazione conforme per le pratiche interne. La certificazione notarile conserva tutta la sua utilità per gli usi più esigenti, in particolare all'estero o presso enti privati.
Sì. Il notaio può rilasciare una copia autenticata conforme di un originale digitale, attestando che la riproduzione corrisponde fedelmente al file di origine presentatogli.
Quante ne servono. Ogni copia è certificata singolarmente. Ci indichi il numero di esemplari necessari al momento del Suo appuntamento.
A seconda del Paese destinatario, può essere necessaria un'apostille o una legalizzazione affinché la copia autenticata produca i suoi effetti al di fuori della Francia. Vi indichiamo la procedura appropriata.
Procura autentica
La forma autentica è richiesta per conferire mandato a qualcuno affinché firmi un atto a sua volta autentico, come una vendita immobiliare. Per molti altri atti resta vivamente consigliata per la sua sicurezza.
Sì. La procura autentica è frequentemente utilizzata per le persone residenti al di fuori della Francia. A seconda della Sua situazione, l'atto può essere ricevuto a distanza o presso un'autorità competente, poi trasmesso per produrre i suoi effetti in Francia.
Assolutamente. La procura può essere generale o strettamente limitata a una determinata operazione. Il notaio redige i poteri il più possibile aderenti alla Sua volontà, per evitare qualsiasi eccesso.
Può revocare la procura in qualsiasi momento. Il notaio Le indica le formalità da compiere affinché la revoca sia opponibile al Suo mandatario e ai terzi.
Certificato di capacità del dirigente
Dimostra a un terzo che la Sua società esiste regolarmente e che la persona che firma ha effettivamente il potere di impegnarla. È una garanzia spesso richiesta nelle operazioni transfrontaliere.
Il notaio analizza in particolare lo statuto aggiornato, l'estratto del registro delle imprese e le delibere di nomina del dirigente. Vi indichiamo con precisione i documenti da raccogliere prima dell'appuntamento.
Sì, anzi è il suo utilizzo principale. A seconda del Paese destinatario, sarà completato da un'apostille o da una legalizzazione che possiamo coordinare per Lei.
Il certificato si adatta alla maggior parte delle strutture, dalle società commerciali alle società semplici o civili. Il notaio adegua il suo contenuto alla forma giuridica e all'operazione interessata.
Apostille di documenti
L'apostille riguarda i Paesi firmatari della Convenzione dell'Aia: è sufficiente una sola formalità. La legalizzazione si applica agli altri Paesi e richiede più passaggi. Individuiamo la procedura adeguata alla Sua destinazione.
Principalmente atti pubblici: atti notarili, copie autenticate, estratti dello stato civile, documenti giudiziari o amministrativi. Un documento privato deve prima ricevere una certificazione notarile per poter essere apostillato.
Il termine dipende dall'autorità competente e dal volume dei documenti. Prepariamo il Suo fascicolo in modo da evitare i rigetti e da abbreviare il più possibile i tempi di trattazione.
A seconda del Paese, può essere richiesta una traduzione da parte di un traduttore giurato, talvolta essa stessa apostillata. Le indichiamo se questo passaggio si applica alla Sua situazione.
Legalizzazione di documenti
Quando il Paese destinatario non ha firmato la Convenzione dell'Aia. In questo caso, l'apostille non è riconosciuta e il documento deve seguire il percorso di legalizzazione. Verifichiamo la regola applicabile al Suo Paese.
In genere sì, perché comporta più validazioni successive. Una preparazione rigorosa del fascicolo a monte consente di evitare i rigetti e di limitare i tempi.
Il notaio redige o certifica l'atto da legalizzare e costituisce un fascicolo conforme alle esigenze delle autorità. Vi orienta poi nelle pratiche presso le amministrazioni interessate.
Spesso il Paese destinatario esige una traduzione giurata, talvolta anch'essa legalizzata. Le precisiamo le esigenze di traduzione a seconda del Suo fascicolo.
Onorari e tariffe
Per convenzione, le spese notarili sono a carico dell'acquirente in caso di vendita immobiliare. È l'acquirente a scegliere il proprio notaio (o a ripartire gli onorari con quello del venditore se ce ne sono due) e a versare l'integralità delle spese. Esse sono versate al notaio prima della firma dell'atto pubblico.
Gli onorari regolamentati (émoluments) non sono negoziabili: sono fissati per decreto. Tuttavia, dal 2021, i notai possono concedere uno sconto sui propri onorari nel limite del 20 % per gli atti la cui base imponibile supera i 150 000 €. Tale sconto è facoltativo e deve essere applicato a tutti i clienti alle medesime condizioni.
Per una successione di 100 000 €, gli onorari del notaio (émoluments) per la definizione della successione ammontano a circa 2 085 €. Ai quali si aggiungono gli esborsi (spese accessorie: atto di notorietà, pubblicazione, copie) per circa 300 a 500 €. L'imposta di successione versata allo Stato dipende dal grado di parentela: nulla tra coniugi, fino al 60 % tra non parenti. Un figlio che eredita dal proprio genitore beneficia di una franchigia (riduzione fiscale) di 100 000 €, e quindi non paga imposte su tale scaglione.
La redazione di un testamento pubblico dal notaio è fatturata 170 € IVA inclusa. È un investimento modesto rispetto alla sicurezza giuridica offerta: il testamento pubblico è redatto dal notaio, conservato presso il registro centrale dei testamenti e non può andare perduto né essere contestato per vizio di forma, contrariamente al testamento olografo, il cui semplice deposito dal notaio costa 90 € IVA inclusa.
Sì. Gli onorari del notaio (émoluments) sono fissati per decreto e identici in tutta la Francia. Soltanto le tasse locali (imposta di trasferimento) possono variare leggermente a seconda dei dipartimenti, e le Alpi Marittime applicano l'aliquota più diffusa del 5,80 %. La scelta di un notaio a Beaulieu-sur-Mer piuttosto che a Nizza o Parigi non modifica quindi l'importo delle Sue spese.
Il modo più affidabile è contattare direttamente il nostro studio notarile. Maître Capdevila vi consegna una stima dettagliata e gratuita in occasione del primo colloquio. Alcuni simulatori online (come quello di notaires.fr) forniscono anch'essi una stima indicativa per gli atti immobiliari. Per le successioni e le donazioni, il calcolo dipende da numerosi parametri (attivo netto, grado di parentela, franchigie già utilizzate) che richiedono un'analisi personalizzata.
Notaio a Nizza e Costa Azzurra
Sì, assolutamente. In Francia può scegliere liberamente il Suo notaio indipendentemente dal luogo in cui si trova il bene. Non è necessario che il notaio abbia sede nello stesso comune del bene. Maître Capdevila, con studio a Beaulieu-sur-Mer, tratta regolarmente pratiche relative a beni situati a Nizza, Monaco, Villefranche-sur-Mer e in tutto il dipartimento delle Alpi Marittime.
Può fissare un appuntamento con il nostro studio per telefono, via e-mail o tramite il modulo di contatto del nostro sito. Un primo colloquio, in presenza presso lo studio di Beaulieu-sur-Mer o in videoconferenza per i clienti lontani, consente di valutare la Sua pratica e di proporLe un'assistenza su misura. Le rispondiamo entro 24 ore lavorative.
Il miglior notaio per il Suo acquisto immobiliare è quello che unisce competenza giuridica, conoscenza del mercato locale e disponibilità. Maître Capdevila interviene regolarmente su acquisizioni immobiliari a Nizza e su tutta la Costa Azzurra, compresi beni di prestigio e pratiche di dimensione internazionale. Non esiti a contattarci per valutare se il nostro studio corrisponde alle Sue esigenze.
Le spese notarili a Nizza sono identiche in tutta la Francia: sono regolamentate per decreto e non variano in base alla posizione del notaio o del bene. Per un bene usato, calcolate circa il 7-8% del prezzo di vendita. Per un bene nuovo (VEFA), le spese si riducono al 2-3%. Queste spese comprendono i diritti e le imposte versati allo Stato, gli esborsi e gli onorari del notaio.
Per i beni situati nel Principato di Monaco si applica il diritto monegasco ed è un notaio monegasco a dover redigere l'atto. Per i residenti monegaschi che hanno beni o interessi in Francia (successioni, donazioni, società), un notaio francese come Maître Capdevila è invece pienamente competente. Assistiamo regolarmente clienti residenti a Monaco per le loro questioni soggette al diritto francese.
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