Preguntas frecuentes
Gastos, plazos, documentos a aportar, desarrollo de un expediente: lo esencial antes de consultarnos.
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Derecho inmobiliario
Los gastos de notaría para una compra inmobiliaria representan de media entre el 7 y el 8 % del precio de venta para un inmueble usado, y entre el 2 y el 3 % para un inmueble nuevo (VEFA). Comprenden los derechos e impuestos abonados al Estado (alrededor del 80 %), los desembolsos (gastos realizados por cuenta del cliente) y la remuneración del notario, regulada por decreto. Maître Capdevila le entrega una estimación detallada desde el inicio del expediente.
Sí, por supuesto. Cada parte, tanto el comprador como el vendedor, puede designar a su propio notario. En este caso, ambos notarios colaboran en el expediente y comparten los honorarios, sin coste adicional para el cliente. Es incluso recomendable, para asegurarse de que sus intereses estén defendidos por su propio asesor.
El plazo habitual es de 2 a 3 meses entre la firma del contrato de arras y la escritura pública. Este plazo permite realizar las verificaciones jurídicas (situación hipotecaria, urbanismo, diagnósticos), obtener la financiación bancaria y purgar los eventuales derechos de tanteo. Puede reducirse si todas las condiciones se cumplen rápidamente.
La escritura pública es un documento redactado por un funcionario público (el notario) que le confiere una fuerza probatoria y ejecutoria de la que carecen los documentos privados. Para las compraventas inmobiliarias es obligatoria: sin ella, la transmisión de la propiedad no es oponible frente a terceros y no puede inscribirse en el registro de la propiedad.
El notario verifica la regularidad jurídica del inmueble (título de propiedad, servidumbres, hipotecas, urbanismo), pero no realiza una inspección física del bien. Los vicios ocultos son responsabilidad del vendedor. Por ello, los diagnósticos inmobiliarios obligatorios (certificado energético, amianto, plomo, etc.) se anexan a la escritura y el notario verifica su realización.
Sucesiones y testamentos
Los gastos de notario en una sucesión se componen de tres elementos: los honorarios reglados del notario (calculados según un baremo reglamentado en porcentaje del activo sucesorio), el impuesto de sucesiones abonado al Estado (que varía según el vínculo de parentesco y el valor del patrimonio) y los desembolsos (gastos asumidos por el notario: publicaciones, copias, búsquedas). Para un hijo que hereda de su progenitor, el impuesto de sucesiones se aplica tras una reducción de 100 000 € por hijo.
Los gastos de notario derivados de la sucesión (honorarios de tramitación de la sucesión, impuesto de sucesiones, gastos de partición) se detraen del activo sucesorio antes de la partición entre los herederos. En la práctica, los soportan por tanto el conjunto de los herederos en proporción a sus derechos en la sucesión. Si algunos herederos solicitan escrituras específicas por su cuenta, dichos gastos se les facturan de forma individual.
La declaración de sucesión debe presentarse ante Hacienda dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento (12 meses si el fallecimiento se produjo en el extranjero). La tramitación completa de la sucesión, es decir, el inventario, la valoración de los bienes y la partición, lleva por término medio de 6 meses a 1 año para una sucesión sencilla, y puede prolongarse varios años en las sucesiones complejas (bienes en el extranjero, herederos en conflicto, valoración de empresa).
Puede elegir libremente a su notario para tramitar una sucesión. No es obligatorio recurrir al notario del fallecido. Elija un notario de confianza, disponible y, a ser posible, especializado en sucesiones complejas si su expediente así lo requiere (sucesión internacional, patrimonio profesional, herederos en desacuerdo). Maître Capdevila, en Beaulieu-sur-Mer, tramita tanto las sucesiones sencillas como los expedientes más complejos.
El testamento ológrafo está escrito íntegramente a mano, fechado y firmado por el testador. No es obligatorio redactarlo ante notario, pero es muy recomendable depositarlo en su despacho para su conservación (registro central de disposiciones de última voluntad). Tras el fallecimiento, el notario procede a su apertura, verifica su autenticidad y levanta el acta de apertura antes de organizar su ejecución.
Desde el reglamento europeo del 4 de julio de 2012 (aplicable desde 2015), la ley aplicable a una sucesión es, en principio, la del país de residencia habitual del fallecido en el momento del deceso. La sucesión de un ciudadano extranjero residente en Francia se regirá por tanto por el derecho francés, salvo que haya elegido expresamente en su testamento la ley de su nacionalidad. Maître Capdevila, habituado a la clientela internacional de la Costa Azul, domina estas reglas de conflicto de leyes.
No, no totalmente. El derecho francés protege a los hijos mediante la legítima (réserve héréditaire): una parte mínima del patrimonio que se les transmite obligatoriamente, sean cuales sean los deseos del fallecido. Esta legítima es de 1/2 para un hijo, 2/3 para dos hijos y 3/4 para tres hijos o más. La porción de libre disposición, es decir, la parte de la que usted puede disponer libremente por testamento o donación, es lo que queda tras deducir la legítima. El derecho inglés sigue una lógica opuesta: allí el testamento es soberano. En virtud de la libertad de testar, una persona puede legar su patrimonio a quien desee, sin legítima en favor de los hijos, ya que la noción de legítima (réserve héréditaire) no existe en Inglaterra y Gales. La única protección eventual reside en la « family provision » prevista por la Inheritance (Provision for Family and Dependants) Act 1975: ciertos allegados (cónyuge, hijos o personas a cargo) pueden solicitar al juez una parte del patrimonio si no se les ha provisto razonablemente.
Derecho de familia
Sin capitulaciones matrimoniales, los cónyuges quedan automáticamente sometidos al régimen legal de gananciales (comunidad reducida a los bienes adquiridos). Unas capitulaciones matrimoniales permiten elegir un régimen mejor adaptado a su situación: separación de bienes (ideal para los empresarios), participación en las ganancias o comunidad universal (protección máxima del cónyuge). El notario le explica las implicaciones de cada opción y redacta la escritura.
El PACS es más flexible y menos protector que el matrimonio. En materia de sucesiones, la pareja de hecho registrada (partenaire pacsé) no hereda automáticamente: es necesario un testamento. En materia fiscal, las parejas de hecho registradas se benefician de las mismas reducciones que los cónyuges para las donaciones y sucesiones. El notario puede registrar su PACS y redactar un convenio adaptado a sus necesidades.
Desde 2017, el divorcio de mutuo acuerdo sin hijos menores puede realizarse sin juez, mediante documento privado refrendado por dos abogados y depositado ante notario. Este depósito ante notario confiere a la escritura su fuerza ejecutiva. Es un procedimiento rápido (unos 3 meses), menos costoso y menos conflictivo que el divorcio judicial.
La donación-partición (donation-partage) permite transmitir y repartir el patrimonio en vida entre los herederos. Su principal ventaja: los bienes donados se valoran en la fecha de la donación y no en la del fallecimiento, lo que evita los conflictos derivados de las revalorizaciones. Es un instrumento ideal para organizar con serenidad la transmisión de su patrimonio inmobiliario o profesional.
Varios instrumentos notariales permiten reforzar la protección del cónyuge supérstite: el testamento, la donación entre cónyuges (también llamada donación al último superviviente), la elección de un régimen económico matrimonial adaptado (comunidad universal con cláusula de atribución íntegra) o la cláusula de beneficiario de un seguro de vida. El notario analiza su situación para aconsejarle la combinación más eficaz.
Gestión de patrimonio
El asesor de gestión de patrimonio (CGP) le orienta sobre sus inversiones financieras y seguros. El notario certificado en gestión de patrimonio hace mucho más: concibe una estrategia global que integra sus activos inmobiliarios, financieros y profesionales, y luego la ejecuta jurídicamente mediante escrituras públicas (donaciones, desmembramientos, estatutos de SCI). Es un enfoque de 360° que pocos profesionales pueden ofrecer.
El desmembramiento de la propiedad (démembrement) consiste en separar la propiedad de un bien en dos derechos distintos: el usufructo (derecho a usar el bien y a percibir sus rentas) y la nuda propiedad (derecho a disponer del bien en el futuro). Al donar la nuda propiedad a los hijos conservando el usufructo, se transmite un patrimonio en vida con una fiscalidad reducida, ya que el valor de la nuda propiedad es inferior al de la plena propiedad.
La SCI (Sociedad Civil Inmobiliaria) es una herramienta poderosa para organizar la tenencia y la transmisión de un patrimonio inmobiliario. Facilita la donación progresiva de participaciones a los hijos (con reducciones fiscales renovables cada 15 años), evita los bloqueos de la indivisión, permite optimizar la fiscalidad de las rentas de alquiler y simplifica la gestión colectiva del patrimonio familiar.
Varios instrumentos permiten reducir el impuesto sobre donaciones y sucesiones: las reducciones fiscales legales (100 000 € por hijo cada 15 años), el desmembramiento de la propiedad, las donaciones en nuda propiedad, el seguro de vida (que goza de un régimen fiscal muy favorable fuera de la sucesión), la donation-partage y, para los empresarios, el Pacte Dutreil, que permite una exención del 75 % del valor de las participaciones transmitidas. El notario construye su estrategia en función de su situación y de sus objetivos.
Cuanto antes, mejor, e idealmente antes de los 70 años para aprovechar plenamente las ventajas del seguro de vida. La transmisión patrimonial es un proceso progresivo: empezar entre los 50 y los 60 años permite utilizar varias veces las reducciones fiscales por donación (renovables cada 15 años) y reducir de forma notable la factura fiscal de los herederos. Maître Capdevila le ayuda a elaborar un calendario de transmisión adaptado a su situación.
Derecho mercantil
El notario y el abogado son complementarios. El abogado interviene más en el asesoramiento estratégico y en el contencioso, mientras que el notario confiere a las escrituras una autenticidad y una fuerza ejecutiva que los documentos privados no tienen. Para la transmisión de un fondo de comercio, la venta de participaciones sociales o la redacción de un arrendamiento comercial, la escritura notarial ofrece una seguridad jurídica superior y una oponibilidad frente a terceros inmediata.
Recurrir al notario es obligatorio para las escrituras que versan sobre bienes inmuebles (aportación de un inmueble a una sociedad, transmisión de participaciones de una SCI de carácter mayoritariamente inmobiliario) y recomendable para las operaciones complejas como las transmisiones de fondo de comercio, los LBO o las fusiones. En todos los casos, la escritura notarial es preferible por su seguridad jurídica.
Los gastos de notaría para la transmisión de un fondo de comercio comprenden los derechos de registro (3 % sobre el tramo de 23 000 € a 200 000 € y 5 % por encima), los honorarios del notario (regulados por baremo) y los suplidos. El notario le entrega una estimación precisa desde la aceptación del encargo. Estos gastos se reparten por lo general entre el transmitente y el adquirente según lo acordado por las partes.
Un arrendamiento comercial notarial goza de fuerza ejecutiva, lo que significa que, en caso de impago, el arrendador puede recurrir a un agente judicial sin pasar por el tribunal. Ofrece asimismo una mejor protección en caso de reventa del local, ya que se publica y es oponible frente a terceros. El notario comprueba la conformidad del arrendamiento con el estatuto de los arrendamientos comerciales e incorpora las cláusulas adaptadas a su situación.
Un pacto de accionistas (denominado pacto de socios en las SARL y SCI) es un contrato confidencial firmado entre la totalidad o parte de los socios, como complemento de los estatutos, para organizar sus relaciones y anticipar las situaciones delicadas. Puede prever cláusulas de tanteo (prioridad de recompra de las participaciones), de consentimiento, de inalienabilidad, de no competencia, de salida conjunta o de liquidez. A diferencia de los estatutos, no se publica ni se deposita en el registro y solo es oponible a sus firmantes. Redactado por un notario, goza de una seguridad jurídica máxima y puede elevarse a público para conferirle fuerza ejecutiva.
La garantía de activo y pasivo (GAP) es una cláusula insertada en una escritura de transmisión de títulos de una sociedad. Mediante esta cláusula, el vendedor se compromete a indemnizar al adquirente en caso de aumento del pasivo o de disminución del activo cuyo origen sea anterior a la venta pero que se revele después (regularización fiscal, deuda con la Seguridad Social —Urssaf—, litigio con un empleado, factura impagada...). Está limitada en el tiempo (a menudo tres años, para cubrir el periodo de reclamación fiscal y social) y tiene un tope de importe. Suele acompañarse de una «garantía de la garantía» (aval bancario o depósito en garantía de una parte del precio) y se anexa al protocolo de acuerdo y posteriormente a la escritura de venta. No debe confundirse con el pacto de accionistas: la GAP protege al comprador durante una transmisión, mientras que el pacto organiza las relaciones entre socios.
Certificación de firma
Una firma certificada por notario se presume auténtica y difícilmente impugnable. Protege sus intereses cuando un tercero, una administración o un tribunal pudiera poner en duda el origen del documento.
La mayoría de los escritos privados: mandatos, autorizaciones, declaraciones, acuerdos comerciales, formularios destinados al extranjero. El notario no certifica un documento cuyo contenido sea ilícito o contrario al orden público.
Sí. La certificación exige que usted firme en presencia del notario, quien constata el acto de la firma. Una firma estampada de antemano no puede certificarse de la misma manera.
Para un uso fuera de Francia, la certificación de firma suele acompañarse de una apostilla o de una legalización. Le orientamos hacia la formalidad adaptada al país de destino.
Copia certificada conforme
Las administraciones francesas han suprimido en gran medida la compulsa para los trámites internos. La certificación notarial conserva toda su utilidad para los usos exigentes, en particular en el extranjero o ante organismos privados.
Sí. El notario puede establecer una copia certificada conforme de un original digital, acreditando que la reproducción corresponde fielmente al archivo de origen que le ha sido presentado.
Tantas como sean necesarias. Cada copia se certifica individualmente. Indíquenos el número de ejemplares requeridos en el momento de su cita.
Según el país de destino, puede ser necesaria una apostilla o una legalización para que la copia certificada surta efectos fuera de Francia. Le indicamos el trámite apropiado.
Poder notarial (escritura pública)
La forma pública se exige para apoderar a alguien con el fin de firmar un acto que sea a su vez notarial, como una compraventa inmobiliaria. Para muchos otros actos, sigue siendo muy recomendable por su seguridad.
Sí. El poder notarial se utiliza con frecuencia para las personas que residen fuera de Francia. Según su situación, el acto puede otorgarse a distancia o ante una autoridad competente y transmitirse después para surtir efectos en Francia.
Por supuesto. El poder puede ser general o estrictamente limitado a una operación determinada. El notario redacta las facultades ajustándose al máximo a su voluntad para evitar cualquier extralimitación.
Puede revocar el poder en cualquier momento. El notario le indica las formalidades que debe cumplir para que la revocación sea oponible a su apoderado y a los terceros.
Certificado de capacidad del administrador
Prueba a un tercero que su sociedad existe regularmente y que la persona que firma tiene efectivamente la facultad de obligarla. Es una garantía a menudo exigida en las operaciones transfronterizas.
El notario analiza en particular los estatutos actualizados, la certificación de inscripción registral y los acuerdos que designan al administrador. Le indicamos con precisión los documentos que debe reunir antes de la cita.
Sí, es incluso su uso principal. Según el país de destino, se completará con una apostilla o una legalización que podemos coordinar por usted.
El certificado se adapta a la mayoría de las estructuras, desde las sociedades mercantiles hasta las sociedades civiles. El notario ajusta su contenido a la forma jurídica y a la operación de que se trate.
Apostilla de documentos
La apostilla se aplica a los países firmantes del Convenio de La Haya: basta una sola formalidad. La legalización se aplica a los demás países y requiere varias etapas. Identificamos el procedimiento adaptado a su destino.
Principalmente actos públicos: actos notariales, copias certificadas, certificaciones del registro civil, documentos judiciales o administrativos. Un documento privado debe recibir primero una certificación notarial para poder ser apostillado.
El plazo depende de la autoridad competente y del volumen de documentos. Preparamos su expediente de forma que se eviten los rechazos y se reduzca al máximo el tiempo de tramitación.
Según el país, puede exigirse una traducción realizada por un traductor jurado, a veces apostillada ella misma. Le indicamos si este paso se aplica a su situación.
Legalización de documentos
Cuando el país de destino no ha firmado el Convenio de La Haya. En ese caso, la apostilla no se reconoce y el documento debe seguir el circuito de legalización. Verificamos la norma aplicable a su país.
En general sí, ya que comporta varias validaciones sucesivas. Una preparación rigurosa del expediente de antemano permite evitar los rechazos y limitar los plazos.
El notario otorga o certifica el acto que debe legalizarse y constituye un expediente conforme a las exigencias de las autoridades. Después le orienta en los trámites ante las administraciones correspondientes.
A menudo, el país de destino exige una traducción jurada, a veces legalizada ella misma. Le precisamos las necesidades de traducción según su expediente.
Aranceles y tarifas
Por convención, los gastos de notario los paga el comprador en una venta inmobiliaria. Es el comprador quien elige a su notario (o comparte los aranceles con el del vendedor si hay dos) y quien abona la totalidad de los gastos. Se abonan al notario antes de la firma de la escritura pública.
Los aranceles (émoluments) regulados no son negociables: están fijados por decreto. En cambio, desde 2021, los notarios pueden conceder un descuento sobre sus aranceles dentro del límite del 20 % para las escrituras cuya base supera los 150 000 €. Este descuento es facultativo y debe aplicarse a todos los clientes en las mismas condiciones.
Para una sucesión de 100 000 €, los aranceles (émoluments) del notario por la tramitación de la sucesión son de unos 2 085 €. A ellos se añaden los desembolsos (gastos accesorios: acta de notoriedad, publicación, copias) por unos 300 a 500 €. El impuesto de sucesiones abonado al Estado depende del vínculo de parentesco: nulo entre cónyuges, hasta el 60 % entre no parientes. Un hijo que hereda de su progenitor se beneficia de una reducción fiscal de 100 000 €, por lo que no paga impuesto sobre ese tramo.
La redacción de un testamento en escritura pública ante el notario se factura a 170 € IVA incluido. Es una inversión modesta si se tiene en cuenta la seguridad jurídica que aporta: el testamento en escritura pública lo redacta el notario, se conserva en el registro central de testamentos y no puede perderse ni impugnarse por vicio de forma, a diferencia del testamento ológrafo, cuyo simple depósito ante el notario cuesta 90 € IVA incluido.
Sí. Los aranceles (émoluments) del notario están fijados por decreto y son idénticos en toda Francia. Solo las tasas locales (impuesto de transmisiones) pueden variar ligeramente según los departamentos, y los Alpes Marítimos aplican el tipo más habitual del 5,80 %. Por tanto, elegir un notario en Beaulieu-sur-Mer en lugar de en Niza o París no cambia el importe de sus gastos.
El medio más fiable es ponerse en contacto directamente con nuestro despacho notarial. Maître Capdevila le entrega una estimación detallada y gratuita en la primera entrevista. Algunos simuladores en línea (como el de notaires.fr) también ofrecen una estimación orientativa para las escrituras inmobiliarias. En cuanto a las sucesiones y donaciones, el cálculo depende de numerosos parámetros (activo neto, vínculo de parentesco, reducciones ya utilizadas) que requieren un análisis personalizado.
Notario en Niza y la Costa Azul
Sí, por supuesto. En Francia, puede elegir libremente a su notario sea cual sea el lugar donde se encuentre el bien. No es necesario que el notario esté domiciliado en el mismo municipio que el bien. Maître Capdevila, establecido en Beaulieu-sur-Mer, tramita habitualmente expedientes relativos a bienes situados en Niza, Mónaco, Villefranche-sur-Mer y en todo el departamento de los Alpes Marítimos.
Puede pedir cita con nuestra notaría por teléfono, por correo electrónico o a través del formulario de contacto de nuestra web. Una primera entrevista, presencial en la notaría de Beaulieu-sur-Mer o por videoconferencia para los clientes alejados, permite evaluar su expediente y proponerle un acompañamiento adaptado. Le respondemos en un plazo de 24 horas hábiles.
El mejor notario para su compra inmobiliaria es aquel que combina experiencia jurídica, conocimiento del mercado local y disponibilidad. Maître Capdevila interviene habitualmente en adquisiciones inmobiliarias en Niza y en toda la Costa Azul, incluidos bienes de prestigio y expedientes de dimensión internacional. No dude en ponerse en contacto con nosotros para evaluar si nuestra notaría se ajusta a sus necesidades.
Los gastos de notaría en Niza son idénticos en toda Francia: están regulados por decreto y no varían según la ubicación del notario o del bien. Para un bien usado, cuente con alrededor del 7 al 8 % del precio de venta. Para un bien nuevo (VEFA), los gastos se reducen al 2 o 3 %. Estos gastos incluyen los derechos e impuestos abonados al Estado, los desembolsos y los honorarios del notario.
Para los bienes situados en el Principado de Mónaco, se aplica el derecho monegasco y es un notario monegasco quien debe otorgar el acto. En cambio, para los residentes monegascos que tienen bienes o intereses en Francia (sucesiones, donaciones, sociedades), un notario francés como Maître Capdevila es plenamente competente. Acompañamos habitualmente a clientes residentes en Mónaco para sus asuntos sujetos al derecho francés.
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